Ein Bausparvertrag – doch nur Geldvernichtung?

Seit 2022 sind die Darlehenszinsen am Markt deutlich gestiegen. Das trifft natürlich und besonders auch Immobilienkäufer und -besitzer mit Fremdfinanzierungsbedarf.

Bausparverträge sollen den Kreditnehmern helfen ihre Zinslast zu senken. So die Werbebotschaften der Bausparkassen.

Doch ist das wirklich so?

Zunächst muss ein Bausparkunde das Vertragskonto mit der Mindestsumme (oftmals 40%) ansparen. Erst nach der Einzahlung und entsprechender Wartezeit (je nach Bewertungsberechnung der Bausparkasse) kann er über das Darlehen verfügen.

Während dieser Wartezeit wird das Guthaben bei vielen Tarifen nur mit 0,01% oder ähnlich niedrigen Zinssätzen verzinst. Zusätzlich ist eine Abschlussgebühr auf die gesamte Bausparsumme zu zahlen, die zwischen 1,0 und 1,6% liegt.

Nach Auszahlung des Bauspardarlehens ist bei vielen Verträgen die mon. Rückzahlungsrate relativ hoch angesetzt, so dass die Freude über ein günstiges Darlehen immer nur für kurze Dauer währt, dafür aber die Liquidität  stark beansprucht.

Anhand eines Beispiels der Wüstenrot Bausparkasse  wird das hier dargestellt:

Die Alternative zu einem Bausparkonto wäre  nun z.B. den Betrag von 41.600€ als Festgeld anzulegen für einen Zeitraum von 7 Jahren und 2 Monaten.

Bei einem realistischen Guthabenszins von aktuell  nur 2,5% wäre am Ende ein Guthaben von 49.655,37€ vorhanden. Es wurde keine Zinsabschlagsteuer berechnet, zumal der Freibetrag jährlich ab 2023 bei 1.000€ (Verheiratete 2.000€) liegt.

Das erforderliche Darlehen, um 100.000€ in der Summe zu erhalten, wäre nun nur noch bei 50.344,63€

Bei einer mon. Tilgungsrate von 600€ und einer gewünschten Tilgungsdauer von 9 Jahren, 0 Monaten (analog Angebot der Bausparkasse) darf die Bank einen Zinssatz von

5,67%

verlangen, ohne dass sich der Kreditnehmer gegenüber der Nutzung eines Bausparvertrags verschlechtert.

Bei der Bausparkasse Mainz (BKM) liegt der mögliche Zinssatz für ein Bankdarlehen bei 5,58%, bei der Schwäbisch hall (fuchs Immo) bei 5,36%:

Bei Rechenszenarien zu anderen Tarifen oder anderen Bausparkassen zeigen sich sogar mögliche Bankkreditzinsen von über 6%, die absolut noch mit Bausparverträgen konkurrieren können.

Bezogen auf das aktuelle Zinsniveau dürften also die Banken Ihre Kreditzinsen nochmals deutlich anheben und würden trotzdem immer eine günstigere Gesamtlösung anbieten als Bausparkassen.

Würden aber nun die Kreditzinsen bei den Banken steigen, so würden auch die Festgeldzinsen steigen, wodurch das Guthaben nach der Wartezeit, die bei Bausparverträgen erforderlich ist, auch steigen würde und der Kreditbedarf (in dem hier zugrunde liegenden Beispiel) niedriger wird.

In Zeiten der sog. 0%-Zins Ära waren Bausparverträge durchaus interessant, weil es alternativ keine Guthabenszinsen für Spareinlagen gab. So war eigentlich nur die Abschlussgebühr zu beklagen. Und nun - bei steigenden Konditionen - können die Bausparer auf ein günstiges Darlehen hoffen.

Hoffen deshalb, weil die Zuteilungstermine nicht garantiert werden und es so durchaus noch zu Verzögerungen bei der Auszahlung der Darlehen kommen kann. Eine durchaus riskante Situation für Kreditnehmer.

In 2022 hat auch Stiftung Warentest hierzu einen Artikel veröffentlicht mit dem Titel „Comeback der Bausparkassen“. Neben der schon sehr positiven Überschrift wurden dann aber sehr niedrige Guthabenszinsen bei der Bank von nur 0,5% in die Vergleichsrechnungen einbezogen. Den potenziellen Kunden, die sich auf solche Vergleiche stützen, wurde damit nicht unbedingt ein guter Dienst erwiesen. Die Bausparkassen wird es sicherlich gefreut haben.

Fazit:

Eine geplante aktuelle oder auch  in der Zukunft liegende  Finanzierung wird im aktuellen Zinsmarkt ohne Bausparvertrag wohl meist zu einem deutlich besseren Gesamtergebnis für den Kreditnehmer führen.

Für kleine Vertragssummen und mit Ausnutzung von Wohnungsbauprämien und ggf. vermögenswirksamen Leistungen kann sich ein Bausparkonto noch lohnen. Kleinere Summen deswegen, weil die Abschlussgebühr die Rentabilität für den Bausparer doch massiv mindert.

Anmerkungen:

• Es wurden keinerlei staatliche Vergünstigungen in die Vergleichsrechnung einbezogen, weil sich diese in dieser Konstellation auch kaum auswirken
• Die Vergleichsrechnungen wurden hier ausschließlich für einzelne Bausparverträge der LBS, Schwäbisch Hall und Wüstenrot erstellt.
• Bei Kleindarlehen haben Banken einen sichtbaren Aufpreis auf Kreditkonditionen, so dass sich hier Bauspardarlehen auch bei Verlust des alternativen Anlagezinses wieder besser eingliedern können.

Neufinanzierung mit und ohne Bausparvertrag

Als Musterfall sei hier ein sofortiger Darlehensbedarf von 100.000€ angenommen.

Option 1)      Aufnahme Bankdarlehen, hier angenommen mit einer  10-jährigen Zinsbindung.

Option 2)      Aufnahme Bankdarlehen ohne Tilgung. Diese wird mon. in einen abzuschließenden Bausparvertrag bezahlt, bei dem die Zuteilung hochgerechnet in 10 Jahren erfolgen wird.

Erläuterungen:

Bei diesem Musterfall wird immer die exakte gleiche mon. Rate und die gleiche Laufzeit implementiert. Nur so lässt sich ein vollständiger Vergleich liefern.

Somit kann die Bank hier einen Anschlusszins nach 10 Jahren in Höhe von 8,60% ansetzen. Trotzdem wird die Finanzierung für den Kreditnehmer noch nicht teurer als mit dem Bausparkonto mit einem Nominaldarlehenszins von 1,25%. Damit relativiert sich ein ein optisch günstiger Zinssatz doch erheblich.

Woran liegt das?

Beim Annuitätendarlehen erfolgt die Tilgung mit jeder Monatsrate sofort und es erfolgt schon im zweiten Monat eine Zinsersparnis von 4% in Höhe des getilgten Anteils.

Beim Bausparkonto bleibt das Darlehen in gleicher Höhe bestehen für 10 Jahre bei einem Zinssatz von  4% und die mon. Tilgung wird auf einem Konto angespart und in der Musterrechnung mit 0,01% verzinst. Einen ähnlichen Zinssatz bieten die meisten Bausparkassen.

In 10 Jahren ist das Annuitätendarlehen bereits zu weit mehr als die Hälfte zurückbezahlt, so dass nur noch eine Restschuld von 40.363,83€ ansteht.

Das Bausparguthaben ist durch die Verzinsung von nur 0,01% auf nur 47.353.80€ angewachsen, zumal hier auch noch ein Abschlussgebühr von 1.600€ berechnet und von den Sparraten abgezogen wurde. Deshalb steht hier noch eine Restschuld von 52.646,20€ zur weiteren Tilgung an, also rund 12.300€ mehr als beim Annuitätendarlehen. Dass entspricht rund 12% der gesamten aufgenommenen Finanzierung.

Aus diesem Grund könnte die Bank jetzt sogar 8,60% für das Restdarlehen verlangen. Die Finanzierung wäre am Ende nicht teurer als mit Finanzierung mit  dem Bausparkonto.

Würde man hier nun 15 Jahre Zinsbindung vereinbaren wird die Rechnung noch deutlich schlechter. Hier könnte die Bank schon 10% und mehr als Folgezins ansetzen und könnte letztendlich immer noch mit einem Bausparkonto konkurrieren.

Zusammenfassung:

• Die Verkaufsargumente der Bausparkassen, dass ein Bausparvertrag die Zinssituation für die gesamte Laufzeit sichern kann ist zwar richtig, aber nur unter der Prämisse, dass der Kunde bereit ist, dafür einen erheblichen Mehrpreis für seine Finanzierung schon von Anfang an zu akzeptieren.
• Je höher die Bankzinsen steigen umso höher wird übrigens auch der Grenzzinssatz, den ein Bank ansetzen darf. Der Bausparvertrag wird genau dann immer noch unattraktiver. Das liegt an den entgangenen Guthabenszinsen auf dem Bausparkonto und an den verlorenen Zinseszinseffekten auf das in den ersten Jahren nicht getilgte Bankdarlehen.
• Vergleichsportale, wie z.B. Stiftung Warentest in 08.2022, führen keine Vollkostenrechnungen durch. Sie stellen einzelne Parameter der Bausparkassen gegenüber und bewerten so nicht das Produkt im Kontext. So können dann motivierte Verkäufer sogar diese Artikel auch noch zur Verkaufsunterstützung benutzen, weil die Botschaften des Artikels das Produkt nicht wirklich beschreiben. Finanzwirtschaftlich erweist auch Stiftung Warentest seinen Lesern damit einen Bärendienst.
• Finanzportale wie finanzen.net geben vor:
  „Wer einen Bausparvertrag abschließt, sichert sich gegen steigende Bauzinsen ab - und kann so den Traum vom Eigenheim leichter verwirklichen.“                                                                   Den Hinweis auf den Preis, der dafür zu zahlen ist, bleibt das Portal schuldig. Der Traum vom Eigenheim entfernt sich so eher mehr vom Kaufinteressenten.
• Auch Stern.de schreibt im „Bausparvergleich 2023“ …Doch, auch und gerade heute ist ein Bausparvertrag sinnvoll. Aber warum ist das so?....“                                                         Eine Werbeaussage, die im Detail in dem Artikel nicht im Ansatz belegt werden. Wie in mehreren Internetportalen werden immer nur kleine Teile des Produkts Bausparen weiterverarbeitet, um zu einem Ergebnis für die Leser zu kommen. Eine durchgehend finanzwirtschaftliche Auswertung fehlt. So kommen immer die vom Autor gewünschten Ergebnisse zum Vorschein.
• Staatliche Wohnungsbauprämien vermitteln zunächst einen guten Eindruck. Bei näherer Prüfung wird schnell erkennbar, dass diese Prämien lediglich ein minimaler Zusatzertrag für einen Bausparkunden sind, die das Produkt deswegen nicht wirklich interessanter machen. Lediglich bei sehr kleinen Bausparvertragssummen (Minimum meist 10.000€) können sich hier noch marginale Renditen erreichen lassen.
• Bausparkassen investieren riesige Summen in Werbung und Provisionen, um die Verkäufer bei Laune zu halten. Je größer die Summe der abgeschlossenen Bausparverträge je höher die Sonderprämien und Incentives für die Verkäufer. So werden Bausparsummen abgeschlossen, die oftmals jenseits der realistischen Grenze liegen, welche ein Bausparkunde zeitlebens  bedienen kann.
• Wer jemals eine Kreditfinanzierung benötigt, sollte sich mit dem Thema Bausparen sehr kritisch auseinandersetzen – und am besten davon Abstand nehmen!   Die realen Zahlen zeigen, dass der Verlust für den/die Bausparer schon bei einer Bausparsumme von 100.000€ schnell über 10.000€ sein kann.

Sie sine Betroffener einer bausparunterlegten Finanzierung oder es wurden Ihnen sehr große Bausparverträge verkauft und Sie sehen Handlungsbedarf?

Wir bieten Ihnen Beratung und Unterstützung an.

Dabei berechnen wir ein Stundenhonorar für unsere Dienste von 120,00€ zzgl. ges. Umsatzsteuer, somit 142,80/Stunde. Wir belegen auch gerne unsere erbrachten Leistungen für Sie zur vollständigen Kontrolle.

Bitte lassen sie uns hier anmerken, dass wir wohl nur in seltenen Fällen eine Lösung haben, die Ihnen bereits verlorenes Geld zurückbringt.

Ein wichtigeres Ziel wird es sein, Sie vor weiteren drohenden Verlusten in der Zukunft zu schützen.

Haben Sie eine derartige Finanzierung in der Niedrigzinsphase der letzten Jahre abgeschlossen, kann diese für Sie durchaus aber rentabel sein. Entscheidend ist den Umschuldungszeitpunkt jetzt genau zu prüfen und zu planen.

Bitte wenden sie sich bei Bedarf  unter anthofer@buv-anthofer.de an unser Büro.